我们憧憬奥运，我们焦虑雪灾，我们悲伤地震。尽管2008尚未行至一半，但已充满太多百感交集的元素。“上市潮”在业界热议之时戛然而止，“拐点论”在各方争拗之中板上钉钉，“百日剧变”在房企分化之下渐行渐近……这一切，都是观点地产机构在6月13日-16日举办2008博鳌房地产论坛的独特背景。聂梅生、任志强、孟晓苏、樊纲、陈启宗、张玉良、胡葆森、张勇、梁上燕……一群业界人士成为这届盛会的座上宾客。也许他们心里清楚地明白，论坛上的争论仅为一种表达，最后还是得等一线市场给大家一个最终答案。

　　温水煮青蛙，还在继续煮

　　35℃的气温，让6月中旬的博鳌找到了盛夏的感觉。然而，在这座小镇万泉河入海口处的索菲特酒店会议厅里，大家则正在探讨一个现在看起来“不热反冷”的话题。

“投资增长只是去年高价拿地的翘尾因素”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生是第一个走上2008年博鳌房地产论坛演讲台的嘉宾，在她看来，今年政府从紧的货币政策不会放松，因此市场很难再现去年下半年的热闹局面。她说：“央行6次加息加到了4.14%，16次上调存款准备金率到了17.5%，确实是‘温水煮青蛙'，现在还在继续煮。”

　　“地产界需要时间消化2007年‘圈地风暴'造成的行业透支，2008年正在为此付出代价！”聂梅生所称的“代价”，在一定程度上指的是投资额和房价的双双下挫。尽管从现阶段的数据来看，市场情况看起来并没有那样的“凄惨”。国家发改委与国家统计局公布的数据显示，一季度中国房地产投资增长了32%，远高出同期固定资产投资6-7个百分点；5月份全国70个大中城市房价同比去年，上涨幅度仍有9.2%.

　　谈及投资在短时间内增长，聂梅生认为这只是“很多企业在2007年高价拿地后投入增长的翘尾因素。”至于房价同比上涨，“是因为去年的房价是在3季度开始上涨的，在1、2季度时并不高，所以与去年的1、2季度去同比，这个指数肯定会高的，但环比会逐步平稳。”

“华南市场表面上进入了一个回暖的阶段”

　　房地产市场究竟有没有进入调整阶段？这一问题几乎得到了所有与会嘉宾的肯定答复。“房地产市场刚刚在各地区出现一些苗头的情况下就出现了调整，这是比较好的，比在大泡沫的时候再调整要好得多。”央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲说。

　　房地产市场调整的最直观反映，便是买家观望情绪的出现，无论自住和投资市场都是如此。财经评论专栏作家叶檀称：“现在政策鼓励的是一套房的需求，但是自住需求跟市场价格与风险不成比例，投资需求又受到强烈抑制，而且看不到有什么缓解的迹象。”

　　由于各个区域以及不同类型的市场分化情况各异，目前没有专家能够列出详细的调整“恢复”时间表。北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析，从华南的情况来看，由于二手房交易量和房价的回升，市场表面上进入了一个回暖的阶段。至于其他市场，近期的变化则不是特别明确，有的区域市场可能轻微波动5%，有的区域市场可能会比较大。

　“明确出路，才能抵御未来政策风险”

　　市场调整局面让不少开发商压力倍增，对于他们来说，关键是赶紧明确一条适合自己的企业发展之路，这对于抵抗御未来的政策风险至关重要。

　　万科模式和恒隆模式是恒隆集团有限公司董事长陈启宗推崇的两种房地产企业发展模式。

　　“王石先生拿了地就盖，盖好就卖，尽快地把房子卖出去，这样虽然利润率比较少，但是可以因为出货量大而赚很多钱。”陈启宗如此阐述他心中的万科模式，“万科卖起楼来不管市场好坏，住宅价格高位、低位时都在卖房，土地价格高位、低位时都在买地”。除此之外，万科在房地产发展过程中还有相当完善的制度化运作和先进的操作理念。

　　至于恒隆模式，则是以商业为主的房地产开发方式，这与万科致力于住宅建设的理念正好相反。恒隆模式需要的是长线发展，即租而不卖，虽然短期回报有限，但是从长远来看，这种模式能够在整个房地产市场的发展过程中不断享受到升值的好处。“恒隆集团的物业回报率现在已经达到了20%，目前还没有哪个行业的收益回报可以接近这个数字。”

　　一家房地产企业是否可以两种模式兼有吗？这在陈启宗看来并不可行，因为“制度不一样，思维也不一样，做的方法也不一样。”他用体育运动来举例说明：“我如果和姚明打篮球的话，我肯定输定了，但是姚明跟我打乒乓球就可能不是我的对手，所以我们需要专注某一个行业，并且不断开拓发展。”

大讨论

　　与其拼命想方法找钱不如静下来思考调整

　　对话嘉宾

　　永安信(北京)资产管理有限公司董事长乔志杰(以下简称乔)

　　清华大学经济管理学院教授朱武祥(以下简称朱)

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟(以下简称钟)

　　德意志银行董事袁浩(以下简称袁)

　　鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇(以下简称张)

　　乔：走到今天，所有房地产开发商的眼光是关注着金融，原因是2008年房地产行业缺钱。但是它是由于很多变化造成的，比如市场销量的下降、市场变化趋于平稳、信贷紧缩等。

　　钟：目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧下降，这两者之间形成了非常大的反差，导致了2008年开发商面对着至少萎缩了40%-50%的需求。

　　开发商并不是没有自救的措施，但是2003年、2004年的时候并没有引起重视，我们仍然在讨论上市及怎么做股权、私募、信托等等，所有这些问题都在2003、2004年讨论过，事后也都被证明没有很大的意义。

　　乔：实际上房地产行业并不是缺钱的行业，我认为资金的使用和结构产生了不合理性，导致了开发企业缺钱。与其我们拼命想一些方法找钱，不如静下来思考调整。

　　朱：企业是不是钱少？一个方面是由于国家政策、房地产开发模式极大改变，这是一个大的改变。二是外面的环境购买欲望受到了影响，包括银行的按揭，需求一旦得到抑制，金融必然受到影响，金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的，解决钱的核心还是解决市场的问题。

　　如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多。缺钱吗？不缺，我觉得核心概念还是市场，政府要想稳定房地产市场从需求开始，钱都在那儿等着，只要一开闸，也许到明年情况就不一样了。

　　袁：在现有情况下房地产企业有什么办法拓宽自己的渠道呢？不外乎几点：一、考虑把自己的资本或项目拿出来出售；二、找一些战略合作伙伴，战略合作伙伴包括银行、信用公司、外资银行、基金，也可能是竞争者、投行等。公开市场方面，上市确实是一个渠道、办法。

　　张：上市是要做企业，做企业就要考虑持续性经营、持续性盈利、我想每个公司针对策略做出自己的选择，在此期间把这个问题想清楚就可以了。

　　(根据现场对话整理，有删节)

　辣人辣语

“炮手”：华远集团董事长任志强

　　“(房地产)公共产品的缺失，是因为政府放弃了自己的责任。”

“砸场者”：上海证券报评论主编时寒冰

　　“我永远不买房地产股，(从去年9月底开始)我呼吁了三次空仓，还被老总谈了几次话，因为我们是证券报，呼吁空仓对报社有损害。”

“评论员”：建设部政策研究中心主任陈淮

　　“前些年有两件事没人看：一个是中国股市，一个是中国足球，那时候这两个市场都到底了，所以如果你问我楼市什么时候见底，我想当售楼部没有一个人的时候，它就到底了。”

“教练”：中房集团理事长孟晓苏

　　“为了我们创造房地产企业家的形象，我们就需要提高自身素质。所以我要提醒那些房地产名人，不会讲话你就不要讲。”

“得利者”：恒隆集团有限公司董事长陈启宗

　　“熊市对我是大好事，熊来了我很欢迎。因为它把我的竞争对手打下去了，用不着我打了。”

　关键词

　　负现金流———过去10年只有一年是正的

出处：清华大学经济管理学院教授朱武祥《遭遇“地震”的房地产业自救》

　　过去几年，国内很多地产企业确实是以高增长回馈了市场，万科在2003-2007年的年均收入增长达到54%.这些企业都获得了很高的增长。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年一年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口2.2亿。

　　一系列房地产调控政策，改变了房地产企业的自由现金流期限结构模式，以往增长模式(资产结构)和融资模式之间的不匹配迅速凸现。房地产企业财务危机风险显著增加。

滞涨初期———开发商和银行谁都死不起

　　出处：全国工商联房地产商会会长聂梅生《走出房地产迷局建立新的平衡》

　　从开发商方面来分析，来自银行的开发贷款占开发商资金的15%-20%，但预收款和抵押贷款占40%-50%.当市场需求大幅下滑，交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也殃及银行。现在业界正在讨论“如果开发商的资金链断裂，开发商和银行谁先死？”的问题，其实，谁都不会把20%左右的资金份额当儿戏，谁都死不起！

　　如果发生以下情况：①房地产市场交易量的持续下降→②楼市的有价无市→③市场失去信心，深度观望→④开发商资金难以回收→⑤资金链的紧张还贷困难→⑥银行风险→⑦房价跌落，企业破产。目前的局面正处于①、②阶段，可谓房地产的滞涨初期，即房价仍然在上升，但是市场交易量下滑。

剪刀差———廉价征地高价卖不合理

　　出处：中房集团理事长孟晓苏《征物业税从小产权房开始》

　　城镇增量土地主要是来自农村，可是法律规定农村建设用地只能由政府征用才能用于城镇建设。使得地方政府用垄断权进行土地居间经营，获取土地差价。现在廉价征用农民土地、高价拍卖给用地单位，形成了新的“剪刀差”，而且是就地高价转卖，这是不合理的法律规定。去年全国土地出让总价款一万亿元当中，有多少是应当给予农民的？肯定是大部分。